Onderhandeling:
Als je een woning hebt gevonden die je wilt kopen, treedt je makelaar op als onderhandelaar tussen jou en de verkoper of de makelaar van de verkoper. Hoewel het waar is dat de meeste verkopers verwachten een bod te ontvangen dat lager is dan de vraagprijs, is onderhandelen een tweerichtingsproces en kunnen omstandigheden vaak bepalen wat wel of niet acceptabel is.
Wat kun jij, als koper, de verkoper bieden in ruil voor het accepteren van een lager bod?
Ben je een contante koper, waardoor je in een sterke positie bent om de koop af te ronden?
Heb je een principeakkoord over de hypotheek?
Naast de verkoopprijs kan er ook over andere zaken worden onderhandeld, zoals de timing van de aankoop, de betalingswijze en of meubels zijn inbegrepen. Een huis kopen aan de Costa Blanca Noord is een eenvoudig proces met MG Villas Luxury Property.
Boeken:
Om de woning veilig te stellen, wordt van de koper verwacht dat hij een reserveringsaanbetaling doet, meestal tussen €5.000 - €10.000 (afhankelijk van de waarde van de woning). Dit wordt bijgehouden op de rekening van de klant bij MG Villas Luxury Property, tenzij anders overeengekomen door beide partijen. MG Villas Luxury Property stelt een reserveringscontract op met de details van de overeenkomst en bevestigt de ontvangst van de reserveringsaanbetaling. De reserveringsaanbetaling wordt niet gerestitueerd in het geval dat u van gedachten verandert, maar, indien overeengekomen door beide partijen, kan het worden terugbetaald als u geen hypotheek krijgt. Zodra de aanbetaling is ontvangen, wordt de woning uit de verkoop genomen voor een periode van 2-3 weken, zodat je de tijd hebt om de levensvatbaarheid van de aankoop te controleren. In de zeer zeldzame gevallen waarin wordt vastgesteld dat de woning juridisch niet levensvatbaar is voor verkoop, zal MG Villas Luxury Property de aanbetaling volledig terugbetalen.
Overdracht..:
MG Villas Luxury Property raadt u altijd aan een bevoegde juridisch adviseur in te schakelen om de overdracht van het onroerend goed uit te voeren, en we raden aan dat deze adviseur verschilt van degene die wordt gebruikt door de verkoper. We kunnen verschillende goede lokale 'abogados' (Spaanse advocaten) in het gebied aanbevelen, over het algemeen maken we onze aanbeveling op basis van uw taal of persoonlijke wensen. Advocaten in Spanje zijn over het algemeen in staat om je te ondersteunen tijdens het hele proces van de aankoop van de woning tot de registratie, het wijzigen van elektriciteits- en watercontracten en andere financiële en juridische zaken (belastingplanning, testamenten, NIE-nummers, enz.), dus het is belangrijk dat je je op je gemak voelt bij degene die je in de arm neemt. We zijn niet verbonden aan een advocaat, dus je kunt er zeker van zijn dat onze aanbeveling onpartijdig is.
Cheques en contractadministratie:
Zodra de boeking is betaald en uw advocaat is geïnstrueerd, zal MG Villas Luxury Property ervoor zorgen dat alle noodzakelijke documentatie wordt verstrekt en beschikbaar is voor de advocaat om de relevante juridische controles uit te voeren. Deze omvatten:
De Escritura (akten)
Het energiecertificaat
Uw persoonlijke gegevens, kopieën van paspoort, NIE, enz.
Gegevens van de advocaat van de verkoper
Aankoopkosten: De kosten van het kopen van een woning in Spanje kunnen worden onderverdeeld in:
Onroerendgoedbelasting (ITP) van 10%.
Notariskosten van 1%.
Registratiekosten 1%.
1% Juridische / overige
HET AANKOOPPROCES IN STAPPEN
Stap 1: vanaf de dag dat de aanbetaling is gedaan tot stap 2, normaal gesproken 2 tot 4 weken. Zodra de koper het huis heeft gevonden dat hij of zij wil kopen, wordt hem of haar gevraagd de reserveringsaanbetaling te doen (normaal gesproken tussen € 5.000 en € 10.000) en het reserveringscontract te ondertekenen. Hiermee wordt de woning van de markt gehaald terwijl uw advocaat, of MG Villas Luxury Property, de eerste controles uitvoert. In de reserveringsovereenkomst staat dat de verkoper ermee instemt om de woning van de markt te halen voor een bepaalde periode, zodat de koper de juridische levensvatbaarheid van de woning kan controleren en een hypotheek of andere financiering kan regelen als dat nodig is.
Stap 2: Vanaf deze stap tot aan de voltooiing bij de notaris wordt de timing meestal bepaald door jou en de verkoper (bijvoorbeeld hoe lang je nodig hebt om je fondsen te regelen, hoe snel de koper er kan intrekken, etc.), maar meestal binnen 6 tot 8 weken. Na het betalen van de aanbetaling moet jij, de koper, een advocaat opdracht geven om het eigendom te controleren om de juridische haalbaarheid ervan vast te stellen. Deze controles zullen ervoor zorgen dat eventuele schulden op het eigendom bekend zijn en worden overgedragen aan de verkoper en dat het eigendom correct geregistreerd en volledig legaal is. De advocaat zal een voorverkoopcontract (Contrato de Arras) opstellen waarin precies wordt bevestigd wat je koopt en wat de voorwaarden van de verkoop zijn. Bij ondertekening van dit contract betaal je het saldo van de aanbetaling (meestal 10-30% van de verkoopprijs minus de reeds betaalde reserveringsborgsom) aan de verkoper. Dit contract is wettelijk bindend voor u en de leverancier. Als u niet doorgaat met de aankoop, verliest u uw aanbetaling, en als de verkoper niet doorgaat met de verkoop of als de woning niet levensvatbaar is voor verkoop.
Stap 3: Afronding van de verkoop bij de notaris. Na de ondertekening van het pre-verkoopcontract (Arras) kunnen verdere controles of wettelijke formaliteiten nodig zijn, vooral als er een hypotheek nodig is, waarvoor ook een banktaxatie nodig is. Op de dag van de voltooiing ontmoeten jij, de koper en de verkoper en/of hun wettelijke vertegenwoordiger elkaar bij de notaris. Een notaris is een expert in de Spaanse wetgeving, heeft een juridische opleiding en is verplicht bij elke onroerend goed transactie in Spanje. Het zijn overheidsmedewerkers en treden dus niet officieel op voor de koper of de verkoper. Het is hun taak om de documentatie met betrekking tot de koop en verkoop te valideren. Zij zorgen ervoor dat al het papierwerk in orde is voordat ze getuigen zijn van de overdracht van het geld en de eigendomsakte van het onroerend goed met jou, de koper, ondertekenen.
Stap 4: verhuizen. Zodra er voor het huis is getekend, kan het zijn dat jij, de koper, onze hulp nodig hebt bij het inrichten. Door de jaren heen hebben we uitstekende mensen en bedrijven gevonden die allerlei diensten leveren die nodig zijn voor het leven in het nieuwe huis. Diensten voor zwembad- en tuinonderhoud, telefonie, internet en tv, schoolkosten, verzekeringen, belastingadvies, vakantieverhuur, medische en veterinaire deskundigen, bouwbedrijven, loodgieters, elektriciens, stomerijen en verhuizers - we kunnen kopers in contact brengen met bijna alles wat ze nodig hebben om zich te vestigen!
Stap 5: Binnen een maand na aankoop. Betaling van belastingen en heffingen en registratie van de woning bij het Kadaster. Nadat jij, de koper, de woning hebt gekocht, heb je een maand de tijd om de relevante belastingen te betalen (overdrachtsbelasting in het geval van een doorverkochte woning en btw in het geval van een nieuwbouwwoning). Het is gebruikelijk dat de advocaat van de koper dit regelt en ook het nieuwe eigendom van de woning registreert bij het Kadaster. Als algemene regel geldt dat een koper die geen hypotheek nodig heeft, ongeveer 12-13% van de overeengekomen verkoopprijs aan aankoopkosten moet besteden. Als er wel een hypotheek nodig is, komt daar nog eens 1-1,5% bij. Hieronder volgt een uitsplitsing van deze kosten. Met uitzondering van de vaste lasten (belastingen en registratierechten) kan MG Villas Luxury Property manieren aanbevelen om de kosten te verlagen. Vraag om meer informatie.
Belasting op de aankoop van woningen
Wederverkoop woningen = overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP)
Nieuwbouw = btw / btw en zegelrecht (AJD) *.
Beide zijn 10% van de aangegeven verkoopprijs.
* De belasting op de aankoop van percelen is 21%.
Juridische kosten: meestal tussen 0,5% en 1% van de overeengekomen verkoopprijs, of er kan worden onderhandeld over een vast bedrag. Een advocaat brengt kosten in rekening op basis van de service die je nodig hebt. Dit hangt af van de complexiteit van de aankoop. Sommige advocaten rekenen 1,5% of meer van de verkoopprijs, wat vrij duur is tenzij je eisen ingewikkeld zijn. Zelfs 1% kan onredelijk hoog zijn gezien het werk dat komt kijken bij het kopen van een duur huis zonder juridische complicaties. De diensten op het gebied van eigendomsoverdracht omvatten het wijzigen van de nutsvoorzieningen op jouw naam, het afhandelen van de registratie van het onroerend goed en het betalen van de relevante aankoopbelastingen. De advocaat kan ook in jouw afwezigheid optreden als je hem of haar een volmacht of een advocaat geeft.
Eigendomsregistratiekosten: De kosten die gepaard gaan met de registratie van de verkoop in het kadaster worden bijna altijd betaald door de koper en worden berekend in verhouding tot de aankoopprijs die in de koopakte wordt vermeld. Om het zekere voor het onzekere te nemen, moet je uitgaan van 1% van de aankoopprijs in de akte, hoewel het ook hier weer afhankelijk is van het onroerend goed en het gebied, en de kosten lager kunnen zijn.
Hypotheekkosten en aanverwante kosten: als je met een hypotheek koopt, brengt dit verschillende extra kosten met zich mee, bijv. taxatie van het onroerend goed (ongeveer €500), afsluit- of openingskosten, registratiekosten voor de hypotheek. De kosten variëren per hypotheekverstrekker en zelfs per branche, maar de koper moet rekening houden met 1 tot 1,5% van de hypotheekwaarde.
Bankkosten: om de woning te betalen, moet je een rekening openen bij een Spaanse bank om de bijbehorende cheques bij de notaris te betalen en geld over te maken van de bank in je eigen land. De kosten voor het overmaken van het geld kunnen oplopen tot 0,4% van het overgemaakte bedrag. De bankcheque kost waarschijnlijk 0,5% van het bedrag, maar MG Villas Inmobiliaria kan je adviseren over manieren om deze kosten te verlagen.
Wisselkosten en besparingen: Banken brengen vaak kosten in rekening voor het verplaatsen, verzenden en ontvangen van geld en bieden zelden een goede wisselkoers bij het wisselen van valuta. MG Villas Luxury Property raadt aan om gebruik te maken van gerenommeerde wisselkantoren die vaak honderden, zo niet duizenden euro's kunnen besparen tijdens de aankoop en zelfs uw lopende kosten van levensonderhoud.
Makelaarskosten: deze worden normaal gesproken betaald door de verkoper.
Verhuiskosten, vervoer van huisdieren, invoer van voertuigen, etc. MG Villas Luxury Property kan u adviseren over verschillende manieren om de verhuizing van uw dierbare bezittingen te organiseren en hoe u kosten kunt besparen en verminderen.
Leveranciers van meubilair, renovatie, decoratie, verzekering, beveiliging en connectiviteit, enz. Zodra u eigenaar bent van een woning, moet u deze meubileren als er geen meubilair is inbegrepen. De kosten voor het inrichten van een woning hangen volledig af van wat je wilt. Als vuistregel geldt echter dat een flat met 2 slaapkamers ongeveer €10.000 tot €15.000 kost om goed in te richten als je alles nieuw koopt. Natuurlijk is er geen limiet aan het bedrag dat je kunt uitgeven, hoewel je met minder dan €10.000 weg kunt komen als je een krap budget hebt (alles van IKEA, bijvoorbeeld). MG Villas Luxury Property kan beproefde en betrouwbare dienstverleners aanbevelen: bouwbedrijven, loodgieters, elektriciens, tv- en internetproviders, enz.
Een goed advies: wanneer u een woning koopt in Spanje, bewaar dan altijd digitale en papieren kopieën van alle facturen die betrekking hebben op uw aankoop, en als u ooit bouwwerkzaamheden uitvoert aan de woning wanneer u er eigenaar van bent, bewaar dan kopieën van alle licenties en facturen. U kunt deze kosten mogelijk verrekenen met de vermogenswinst wanneer u verkoopt, waardoor u minder vermogenswinstbelasting hoeft te betalen.